Ahde vefa ilkesi gereği, sözleşme yapıldığı andaki hükümleri ile uygulanmalıdır. Bu kuralın istisnası olan sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasının ya da dönme hakkının kullanılabilmesinin dava yoluyla talep edilebilmesi için dört koşulun birlikte gerçekleşmesi zorunludur.      

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Sözleşmenin devam edebilmesi için koşulların değiştirilmesinin talep edilmesini zorunlu kılan olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Söz konusu olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, sözleşmede yer alan hükümler aynen devam ederken borçların ifasını borçludan istemeyi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirmiş olmalıdır.

Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelerde kiralananın teslim yükümlülüğünün ifa edilmiş olması, kanımızca bu koşulun gerçekleşmesine engel olmayacaktır.

TBK’nın 138. maddesine göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Kira bedelinin uyarlanması davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi hükmüne dayanılarak açılacak bir dava olup, bu dava genel hükümlere tabidir. İlgili maddeye göre kira sözleşmesinin yapılması sırasında taraflardan kiracının veya kiraya verenin öngörmesi mümkün olmayan bir durumun gerçekleşmesi karşısında kendisinden (kiracının veya kiraya verenin)  sözleşmenin ifasına devam etmesinin objektif olarak beklenemeyeceği hallerde başvurabileceği bir dava türüdür. Taraflardan herhangi birisinin açabileceği bu dava türünde ifanın devamını aşırı şekilde güçleştiren durumun gerçekleşmesi, dava açan tarafın kusurundan kaynaklanmamalıdır. Örneğin kira bedelinin düşürülmesi talebiyle dava açan kiracı taraf, kiralayana zarar vererek kiralananın değerinin azalmasına sebebiyet vermiş olmamalı; öte yandan kira bedelinin rayiç değerlere göre düşük kaldığını öne sürerek kira bedelinin yükseltilmesi talebiyle kira bedelinin uyarlanması davası açan ve kiraya veren de sözleşmesel ve yasal haklarını kullanmayarak kira bedelinin düşük kalmasına sebep olmuş olmamalıdır.

Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması talebinde bulunan tarafın, tüm bunların yanısıra, sözleşmeye devam etmesinin objektif olarak kendisinden beklenemeyecek olması, başka bir deyişle sözleşme koşullarının, sözleşmenin uyarlanmasını veya bu mümkün olmadığı takdirde, kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmenin feshini gerektirecek kadar ağırlaşmış olması aranmaktadır.

Kira bedelinin uyarlanması davasına ilişkin uygulamalar incelendiğinde, sözleşme süresinin uzunluğunun ve sözleşme süresince meydana gelen değişikliklerin, tarafların gerçekleşen değişikliği öngörmesinin objektif olarak mümkün olup olmadığının, ekonomik değişikliklerin, yabancı para borçlarında döviz kurundaki değişikliklerin, enflasyon dengesindeki değişikliklerin yanı sıra kiralananın bulunduğu alanda meydana gelen deprem, yangın, sel gibi doğal afetlerin veya kiralananın çevresine kurulan ticari merkezlerin kira bedelinin uyarlanması açısından dikkate alınan değişiklikler olduğu görülmektedir.

“O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı” T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2020/2910 K. 2020/6680 T. 17.11.2020

Bu durumda somut olay çerçevesinde, ülkemizde son yıllarda yaşanan deprem, yangın gibi doğa felaketlerinin, özellikle son yıllarda yaşanan savaş felaketleri sonucunda meydana gelen göçün, Covid-19 salgını sonrasında meydana gelen enflasyon değişimlerinin, ekonomik krizlerin, vergi artışları, bu değişimler sonucunda gerçekleşen rayiç bedel artışları da kira bedelinin uyarlanması talepli davalarda göz önünde bulundurulması gereken hususlar arasındadır.

Öte yandan 17.05.2024 tarihinde yayımlanan 32549 Sayılı resmi gazetede yayımlanan 2024/7 sayılı Tasarruf Tedbirleri konulu Genelge’nin “TAŞINMAZ EDİNİLMESİ KİRALANMASI VE KULLANILMASI” başlıklı maddesinde tasarruf konusunda alınacak tedbirler hakkındaki hükümlerin ardından düzenlenen son cümlesinde, kamu kurum ve kuruluşları tarafından kiralanan lojmanlar ve her tür sosyal tesisler hakkında kira bedellerinin rayiç bedeller dikkate alınarak yeniden belirlenmesi öngörülmüştür ki bu, kamu kurum ve kuruluşlarınca kiralanan taşınmazların kira bedellerinin de rayiç değerlere uygun olmayabileceğinin, Kanun Koyucu tarafından göz önünde bulundurulduğunu göstermektedir.